A relação dos condomínios e loteamentos fechados com a história e o urbanismo de Paulínia

Rua deserta entre dois loteamentos fechados em Paulínia.
Rua deserta entre dois loteamentos fechados em Paulínia.

Entrevista concedida pelo arquiteto e urbanista Jean Tosetto para Laura Peternela, estudante de jornalismo da PUC de Campinas, a respeito de Paulínia ser considerada uma cidade dormitório. Uma conversa franca sobre urbanismo, planejamento, cultura e história da cidade de Paulínia, na região de Campinas, interior de São Paulo. Confira a transcrição editada do vídeo gravado em 25 de novembro de 2019:

- A grande quantidade de condomínios fechados em Paulínia tem influência direta para que a cidade se torne uma "cidade dormitório"?

O primeiro ponto a deixar claro, é separar o que é o condomínio do que é loteamento fechado. Tirando os edifícios de apartamentos, a maior parte dos condomínios residenciais, na verdade, são loteamentos fechados. Qual é a diferença? É que o condomínio é uma área privativa em 100%, até o arruamento e as praças internas são particulares. Já o loteamento fechado é uma concessão da prefeitura, para controlar acesso.

A diferença para quem mora em condomínio é que a casa do condomínio é uma fração ideal de uma área grande, e no loteamento fechado a pessoa é dona da própria casa e tem a própria matrícula do lote. A rua, teoricamente, é pública. Qualquer pessoa que se apresenta na portaria poderia frequentar o loteamento fechado. Isso não acontece na prática, mas é uma concessão que a prefeitura faz e que, a qualquer momento, ela pode retirar.

Agora, dizer que os condomínios e loteamentos fechados são esteio para a cidade de Paulínia ser uma cidade dormitório, eu não vejo dessa forma. Isso é um reflexo de Paulínia já ser uma cidade dormitório, desde a sua origem. Não é porque tem condomínio e loteamento fechado em Paulínia que Paulínia virou cidade dormitório: é pelo fato de Paulínia ser uma cidade dormitório que o município atraiu esses empreendimentos.

- Você acredita que o número de áreas de lazer e outros estabelecimentos na cidade têm diminuído como consequência do foco na construção de moradias?

Paulínia possui diversas áreas de lazer e áreas de cultura já construídas. Qual é o grande problema? A prefeitura não está fazendo a manutenção desses espaços. A gente pode dividir isso na conta da incompetência ou na conta da corrupção. Infelizmente, nessa parte, não posso opinar, porque é dever do Ministério Público fazer a investigação para dizer se realmente teve corrupção nesses anos todos de abandono.

A verdade é que hoje, em Paulínia, você não tem muitas opções de lazer porque você não tem acesso ao espaço. O antigo zoológico de Paulínia está com acesso vetado. O ginásio de esportes está comprometido e precisa de reforma. O ginásio do João Aranha precisa de reforma. O Parque dos Trabalhadores está vetado para uso da população e as piscinas estão abandonadas. A biblioteca de Paulínia não é frequentada.

Então, esse não é um problema dos loteadores. Esse é um problema de gestão pública que não afeta só os moradores de condomínios e loteamentos fechados, mas toda a população, que deve cobrar a efetiva liberação para uso público. Isso não pode ser colocado na conta dos empreendedores.

O que os empreendedores fazem? Eles querem ter um empreendimento que seja atrativo para quem vai morar. O que chama atenção no loteamento fechado ou no condomínio? Existem regras e as pessoas que vão morar no loteamento fechado aceitam essas regras, e uma fiscaliza o cumprimento em relação ao vizinho.

No loteamento aberto as regras também existem, mas o que acontece no loteamento aberto? Infelizmente não tem fiscalização por parte do poder executivo. Paulínia tem quatro ou cinco fiscais: todos eles cabem num Fiat Uno. Eles são esforçados, só que eles não conseguem cobrir toda a demanda que existe.

Então, você mora no loteamento aberto e o seu vizinho resolve abrir uma lanchonete na garagem de casa. Teoricamente não pode: só pode ser uma residência ali, mas ele vê que não acontece nada e no próximo domingo juntam pessoas para ir na lanchonete. O outro vizinho fica aborrecido, vai na prefeitura e a prefeitura não toma providência. No outro dia, o outro vizinho pensa: “Se ele montou uma lanchonete aqui, eu vou montar uma marcenaria”. Ele começa a fazer barulho. Então, no outro dia, aparece um muro pichado.

As pessoas acabam sendo empurradas para o loteamento fechado. Você passa a portaria dele e existe um ordenamento, que seria a cidade ideal. A cidade é idealizada lá dentro. Esses empreendimentos também tem áreas de lazer privativas, mas é interessante notar: eu como arquiteto, visito os loteamentos e as pessoas acabam não usando essas áreas de lazer privativas. Elas acabam buscando o lazer na própria casa. A gente faz projetos e muitas pessoas pedem a piscina no quintal. Elas valorizam muito a varanda gourmet, que é um espaço que fica ocioso a semana inteira, mas teoricamente no domingo a família vai lá.

Então, mais uma vez, não é uma coisa relacionada com o fato de ter loteamento fechado que inibe as áreas públicas de Paulínia, que já tem várias. As que estão abertas funcionam bem. No Parque Zeca Malavazzi, o que é curioso notar? Você vai passear no domingo e presta atenção nas placas dos automóveis: poucos são de Paulínia. A maior parte é de Sumaré e Hortolândia porque lá, sim, está faltando o equipamento público de lazer. Então a pessoa vem fazer o lazer em Paulínia.

Para você entender o que é uma cidade dormitório: as pessoas vão trabalhar onde? Em Campinas e São Paulo, que são os polos de atração das pessoas. Só que, por alguma razão, elas também não querem morar nesses grandes centros.

- Na sua opinião o número de condomínios tende a aumentar ainda mais?

Essa é uma tendência irreversível, no meu entendimento. Temos que entender que o mercado imobiliário é regido por ciclos econômicos. Existe o ciclo econômico do mercado financeiro também. Esses ciclos são alongados: duram cinco, seis, sete anos.

Na verdade, Paulínia passou por um ciclo de baixa, que coincidiu com a recessão econômica do país. Paulínia teve um grande crescimento nos condomínios entre 2007 e 2013, depois interrompeu um pouco e agora está com indício de retomar. Nos próximos anos deve ter alguns lançamentos e depois vai estacionar um pouco.

O que acontece, também? A gente tem que pensar na origem de Paulínia, que poucas pessoas sabem que era uma região que tinha fazendas de café. Você tinha uma estrada de ferro chamada Funilense. Ela saia de Campinas, a partir da Estação Mogiana, e chegava até a região de Conchal.

Os fazendeiros de café eram muito ricos. Eles financiaram a própria estrada e as estações em cada fazenda deram origem aos distritos e cidades nesse alinhamento. Então, você tem o distrito de Barão Geraldo em Campinas. Barão Geraldo era um fazendeiro de café. Você tem Paulínia, que era a fazenda de José Paulino. João Aranha tinha uma estação de trem, também. Mas onde estão as estações? Elas foram demolidas.

A emancipação de Paulínia, nos anos de 1960, coincidiu com o desligamento dessa estada de ferro. Eles começaram a tirar os trilhos da Avenida José Paulino naquela época. O que fizeram com a estação ferroviária? (Que ali era o ponto central da cidade. O marco zero de Paulínia é a estação de trem.) Eles demoliram e aí fizeram uma pequena estação rodoviária no lugar. O que aconteceu com essa estação rodoviária, depois? Ela foi demolida. Se você vai naquele lugar, hoje, que você vê lá? Um estacionamento improvisado e um ponto de ônibus improvisado, no marco zero de Paulínia. Então, Paulínia nasceu sem identidade cultural.

O primeiro ganho populacional de Paulínia foi com a implantação da refinaria de petróleo. Paulínia virou uma cidade dormitório basicamente de quem construiu e começou a operar a refinaria. Tinha três classes nessa época: a classe dos funcionários que recebiam salários maiores morava em Campinas, a classe média da Replan veio morar em Paulínia e os operários que ganhavam menos foram morar em Cosmópolis.

A Avenida José Paulino é comercial, hoje, mas é uma avenida improvisada para o comércio. Ela era uma avenida residencial que aos poucos foi se tornando uma avenida comercial, sem estrutura de transporte coletivo.

A maioria das cidades que têm identidade cultural, essa identidade é relacionada ao que, basicamente? A uma missão católica. Em quase todas as cidades do interior, o ponto zero delas é a igreja matriz e a praça. Em Paulínia não tem isso, porque a matriz de Paulínia não é no marco zero da cidade. A matriz de Paulínia foi construída depois. A igrejinha junto da origem de Paulínia é a igreja de São Bento e poucas pessoas sabem disso, porque a praça que tem na frente é o canteiro central da avenida onde passava a linha de trem. Porém, você não tem nenhum pé de café para contar a história.

Aí você chega no ponto que os prefeitos mais recentes (os megalomaníacos, vamos falar assim) fizeram um teatro majestoso em Paulínia. E olha que engraçado: o teatro de Paulínia dá as costas para a maior parte da cidade. Ele foi feito numa avenida onde é mais fácil você morar no Alphaville (em Campinas) e chegar no teatro de Paulínia, do que você morar no Marieta Dian (em Paulínia) em chegar no teatro de Paulínia. Então, a identidade cultural de Paulínia também se perdeu, mesmo com esse projeto majestoso. Para reverter isso é um processo de longo prazo.


A fachada do Theatro Municipal de Paulínia é voltada para a sede da Prefeitura. Ambas as edificações estão numa avenida de fácil acesso para outras cidades, como Campinas, Sumaré e Hortolândia.
A fachada do Theatro Municipal de Paulínia é voltada para a sede da Prefeitura. Ambas as edificações estão numa avenida de fácil acesso para outras cidades, como Campinas, Sumaré e Hortolândia.

- Como esse número (de empreendimentos) pode afetar pessoas que não tem condições de morar em condomínios fechados? Pode levar a marginalização de uma parte da cidade?

O reflexo de você ter vários loteamentos fechados e condomínios, todos eles murados ou cercados (você tem até dois loteamentos fechados onde um é vizinho do outro e a rua central é deserta, porque são duas fortalezas), é uma discrepância social, com certeza.

Mas esse fenômeno não pode ser visto isoladamente, em Paulínia. Tem que puxar na região de Campinas para compreender o contexto. Se você observar os bairros centrais de Campinas, como Botafogo e Guanabara, eles foram muito povoados nos anos de 1970 e as pessoas foram deixando essas áreas centrais, primeiro para morar nos loteamentos fechados de Campinas e depois que estes ficaram preenchidos, foram para Valinhos e Vinhedo. E elas acabam vindo para Paulínia. Se você passar de carro, hoje, no Guanabara e no Botafogo, você verá muitas casas vazias, muitas casas para vender, muitas casas para alugar e algumas casas virando comércios ou clínicas.

O que aconteceu? Campinas não tem a arrecadação que tem em Paulínia. Campinas não tem uma refinaria de petróleo. O que eles fizeram nos últimos anos? Aumentaram muito o IPTU. Isso foi expulsando a classe média de Campinas para outras cidades e Paulínia recebeu muita gente de Campinas neste processo.

Quem não pode ir morar no loteamento fechado, acaba se sujeitando a morar na periferia de Paulínia, nos loteamentos abertos. O que acontece muito em Paulínia? Num lote que só pode construir uma casa, por lei, as pessoas acabam construindo duas casas, às vezes três casas. Mas existem cortiços com quatro casas num lote e as famílias vão se aglomerando nessas regiões. E como não tem aquela infraestrutura planejada, isso é propício para a marginalização, primeiro do ambiente urbano e depois do comportamento das pessoas.

Aí você tem dificuldade de fiscalizar e a polícia tem dificuldade para fazer o policiamento. Não é por acaso que, nos bairros mais afastados de Paulínia, os índices de criminalidade estão aumentando. E não só na periferia, pois eles acabam indo para o centro, também. É uma questão complexa.

- De que maneira a quantidade de condomínios pode afetar o comércio local?

O que acontece com quem mora em condomínio ou loteamento fechado? São pessoas que dispõem de carro. O carro é visto, hoje, como vilão da sociedade – eu não vejo assim. Mas muitas pessoas que tem carro podem escolher onde vão consumir. E aí acontece outra coisa: a concorrência do Shopping Center com o comércio de rua.

Você vai num Shopping Center, é tudo organizado: tem estacionamento, tem uma pseudo segurança, tem um clima controlado pelo ar condicionado e as lojas que respeitam o gabarito. E no comércio de rua, seja em Campinas, seja em Paulínia, você tem dificuldade para estacionar carro, você tem sol e chuva interferindo no deslocamento dos pedestres, você não tem uma estrutura de transporte coletivo que facilite. Você tem um improviso na cidade: a cidade não é planejada, a cidade é improvisada.

Então, isso colabora para as pessoas procurarem por Shoppings de Campinas, principalmente, mas também em outras cidades da região.

- Existe a possibilidade de Paulínia não se tornar uma cidade dormitório? Quais medidas ou projetos urbanos poderiam ser implantados para que isso não ocorra?

A gente tem que, nesse sentido, resgatar a história do Império Romano. Qual era o ditado, antigamente? “Todos os caminhos levam à Roma”. Por que Roma construiu um Império? Porque ela fazia trocas comerciais frequentes.

Então, qual é o problema de Paulínia? Paulínia tem as grandes indústrias, como a refinaria e a Rhodia. A Rhodia também tinha uma vila de moradores própria, depois ela desligou essa vila. Mas você tem que fortalecer o comércio de Paulínia e estruturar novos vetores de crescimento.

Retomando, qual é o grande problema de Paulínia? É uma cidade cortada pelo o Rio Atibaia. Isso, por si só, não é um problema. O problema é que só tem uma ponte integrando o centro de Paulínia com a região do João Aranha, e esse vetor, que já está completamente preenchido, está improvisado e congestionado.

Você precisaria ter mais duas pontes ligando o centro de Paulínia com região do João Aranha, e a partir dessas duas pontes – não só para carros, mas prevendo o transporte coletivo, como trem e metrô – você estruturaria dois eixos novos com planejamento para a instalação de comércios e mesmo indústrias. Dessa forma você conseguiria segurar a população na cidade e atrair a população para consumir dentro do próprio município.

O segundo ponto é que Paulínia precisa melhorar a integração com as cidades vizinhas, porque isso também é benéfico para todas as cidades. Se você olhar hoje, Paulínia tem uma ligação muito boa com Campinas e uma ligação boa com Sumaré. Mas em Americana, que é uma cidade importante e vizinha de Paulínia, você tem uma estrada vicinal precária para chegar lá, praticamente intransitável.

O outro absurdo: você tem Paulínia fazendo divisa com Jaguariúna, na ponta do Circuito das Águas, que é uma região turística importante de São Paulo. E os rios que passam no Circuito das Águas se encontram onde? Na divisa de Paulínia com Cosmópolis, na Fazenda do Funil – eles formam o Rio Piracicaba. E você não vê Paulínia explorando esse lado turístico.

O que falta entre Paulínia e Jaguariúna? Uma estrada asfaltada. Essa estrada já existe: é uma estrada de terra e há muitos anos a prefeitura colocou um portão nela, para bloquear o tráfego de automóveis. Então, você teria uma ligação de Paulínia com Jaguariúna, sem pedágio, na ponta do Circuito das Águas. Olha o fluxo de pessoas que iria favorecer um novo vetor de crescimento na cidade...

Então, Paulínia tem que olhar para a própria cidade e tem que olhar para as cidades vizinhas. Você precisa de políticos com essa visão de planejamento. Infelizmente, isso falta na nossa cidade: as pessoas têm um foco distinto quando elas querem se eleger como prefeito ou vereadores, elas querem resolver demandas pessoais, na maioria das vezes. Elas não pensam na cidade como um todo e não pensam no longo prazo.

Paulínia não tem uma elite intelectual pensante. Paulínia tem alguns radicais livres que não atuam em conjunto para influenciar nesse processo, infelizmente.



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Guia Suno Small Caps

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Cada vez mais os brasileiros descobrem os benefícios de investir em renda variável por meio da Bolsa de Valores de São Paulo. Uma das modalidades de investimento potencialmente mais rentáveis no longo prazo gira em torno das empresas de capital aberto que são consideradas "Small Caps". Neste livro editado por Jean Tosetto, os autores Rodrigo Wainberg e Tiago Reis traçam um panorama sobre as ações que podem conciliar a distribuição de dividendos com a capacidade de valorização superior ao verificado nas empresas de grande porte já consolidadas.

Sinopse

“Toda Large Cap um dia já foi uma Small Cap”. Talvez esta seja a frase que justifique as estratégias de investimentos em empresas de pequena capitalização no mercado financeiro. Afinal de contas, se uma grande companhia tem algo que possa ser comparado ao DNA de organismos vivos, este será o mesmo desde o princípio, de modo que certos negócios já nascem com potencial para serem grandes oportunidades – o desafio é identificá-las.

Este é o propósito do Guia Suno Small Caps: auxiliar o investidor individual em sua busca pelas empresas que guardam, dentro de si, as maiores possibilidades de crescimento na Bolsa de Valores. As barreiras que grandes empresas enfrentam para sustentar crescimentos acelerados, por tempo indeterminado, não são vistas nas companhias menores, que a despeito de uma estrutura mais enxuta, podem galgar maior participação nos mercados em que estão inseridas.

Há vários modos de abordar o investimento em Small Caps, além de estudar o potencial de crescimento das companhias de capital aberto: existem empresas que reagem aos ciclos econômicos e outras que já foram grandes, mas enfrentam processos de recuperação, tentando o chamado “Turnaround”. O investimento refinado em valor, Deep Value, também é um caminho.

Embora, historicamente, as Small Caps ofereçam retornos superiores aos investimentos focados nas empresas já consolidadas (como as Blue Chips), elas também carregam riscos inerentes, como menor liquidez das ações aliada com a maior volatilidade dos preços, custo de capital mais elevado e menor transparência de informações além das regulamentares.

Por isso, desenvolver um roteiro de análise de uma Small Cap é fundamental. Os autores Tiago Reis (fundador da Suno Research) e Rodrigo Wainberg (analista responsável pela carteira de Small Caps da Suno) apresentam um passo a passo fácil de entender, neste sentido. Para complementar os conceitos, eles também desenvolvem um estudo de caso sobre a Metisa, empresa de artefatos metálicos sediada em Timbó, Santa Catarina.

Sobre os autores

Tiago Reis (1985) é formado em Administração de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas em São Paulo. Acumula experiências no mercado financeiro desde 2001 e foi sócio-fundador da Set Investimentos. Fundou a Suno Research em outubro de 2016.

Rodrigo Wainberg (1993) é Bacharel em Física pela UFRGS – Universidade Federal do Rio Grande do Sul – e investe em ações desde 2012. Possui registro de Analista e Consultor de Valores Mobiliários, sendo profissional aprovado no Level III da certificação do instituto internacional CFA.

Sobre o editor

Jean Tosetto (1976) é arquiteto e urbanista graduado pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas. Tem escritório próprio desde 1999. O autor e editor de livros é adepto do Value Investing e colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.


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Não basta projetar: é preciso empreender

Arte digital sobre a capa do livro do Paulo Mezzomo.
Arte digital sobre a capa do livro do Paulo Mezzomo.

Em meio a um mercado imobiliário ensaiando sinais de recuperação, após uma das piores recessões das últimas décadas, um jovem arquiteto empreendedor apresenta um livro para colaborar com sua classe profissional.

Por Jean Tosetto *

No começo da década de 2010, o Governo Federal parecia um pai de família que comprava tudo que os filhos pediam. Estes, porém, não desconfiavam que o país estava abusando do cartão de crédito e do cheque-especial, pois havia grande expectativa sobre os eventos que antes ocorriam em lugares do primeiro mundo, como a Copa da FIFA e as Olimpíadas.

Com o crédito facilitado na praça, a construção civil vivia uma fase de intenso aquecimento. O ciclo do mercado imobiliário estava em alta. Como reflexo, muita gente se interessou por cursar Engenharia Civil, Design de Interiores e Arquitetura.

Enquanto o número de alunos nas faculdades crescia, a economia brasileira começava a dar sinais de desgaste. A recessão se instalou a partir de 2014 e estamos, meia década depois, ainda tentando sair dela. Desde então, o mercado imobiliário derreteu, enquanto muitos alunos no meio do curso não se deram conta disso.

O resultado: em 2019 temos menos demanda por projetos e muito mais profissionais formados e disponíveis no mercado de trabalho. De acordo com o anuário do CAU - Conselho de Arquitetura e Urbanismo - o Brasil tinha 105 mil arquitetos registrados em 2012. Em 2017 este número subiu para 154 mil: um crescimento de 47% em apenas cinco anos.

Com tantos arquitetos para poucos projetos, vem a constatação lógica: o excesso de profissionais no banco de reservas pressiona para baixo a remuneração dos titulares. Ignorar esta realidade e comportar-se como os profissionais de antigamente não resolverá a questão.

Antigamente, você podia trabalhar como autônomo e tudo bem. Um arquiteto podia se concentrar apenas em projetos, sem se envolver com as obras, e ainda assim tinha remuneração suficiente para viver com dignidade, mesmo morando numa cidade pequena, onde os concorrentes eram poucos. Havia uma ou outra faculdade de Arquitetura e Urbanismo no Brasil.

Porém, esse tempo não volta mais. As faculdades se multiplicaram. O excesso de profissionais formados não é um problema só dos arquitetos. Tempos novos exigem novos comportamentos.

Há luz sobre as pranchetas eletrônicas

Nem tudo é desespero. Ainda temos boas notícias para os arquitetos: como eles trabalham com a criatividade, estão mais protegidos contra os computadores que já dizimaram várias profissões. Com os preços dos imóveis cada vez mais impraticáveis, é preciso cada vez mais criatividade para desenvolver soluções para espaços cada vez menores. Há, ainda, muita coisa para ser construída no Brasil, especialmente casas próprias de pequeno porte.

Mas ter criatividade não basta. Para sobreviver no mercado de trabalho, o arquiteto deve ir além do "saber projetar". É preciso "saber executar" também. Participar ativamente das obras, para garantir a qualidade do projeto e para aumentar as fontes de receita, será algo cada vez necessário aos arquitetos.

O aumento da complexidade das tarefas deve ser acompanhado da melhora da gestão do próprio trabalho. Profissionalizar o escritório e formalizar a atuação no mercado, mediante pessoa jurídica, é o desafio dos novos profissionais ou dos profissionais que precisam se reinventar.

Logicamente, não são todos que vão conseguir: somente os mais disciplinados e perseverantes arquitetos, já dotados de criatividade, irão prosperar. O CAU não tem mecanismos para ajudar os indivíduos nisso. As faculdades, que sequer dão conta dos avanços tecnológicos da profissão, não estão preparadas para incutir o empreendedorismo em suas grades habituais.

A vontade começa com a necessidade

Aprender a empreender é possível, mas isso depende da iniciativa de cada um. Existem pós-graduações para tanto e cursos livres, de duração variada. Existem ainda os livros que abordam o assunto, dentre eles podemos citar vários do Professor Ênio Padilha - engenheiro eletricista que abraçou a causa da Administração e faz mais pelos arquitetos do que muitos veteranos do ofício.

Ao time de autores que trabalham pelas melhorias nas condições de atuação dos profissionais de projeto, se junta o jovem arquiteto Paulo Mezzomo, do Rio Grande do Sul. Em seu livro recém-lançado, "Empreendedorismo e Gestão de Escritórios de Arquitetura", ele discute a abertura planejada de escritórios, as estratégias de Marketing para alcançar mais clientes e como negociar contratos com estes.

Além disso, o criador do site ArquitetoExpert.com propõe um método para precificação de serviços, levando em conta as burocracias financeiras, contábeis e jurídicas - com a quais todos devem lidar. Entre os aspectos mais desafiadores, Mezzomo aborda a contratação de colaboradores para alavancar os negócios, superando o medo e a insegurança, que são obstáculos inerentes para quem começa a empreender.

Escrito numa linguagem acessível, o "Guia Completo e Definitivo do Iniciante ao Avançado" de Mezzomo é um compêndio de vários livros e cursos que o autor assimilou durante mais de dez anos de carreira. O próprio livro, publicado de forma independente, demonstra o quanto ele acredita nos ideais que prega. Para adquirir a obra, clique no link a seguir:

http://lp.arquitetoexpert.com/livro/

* Jean Tosetto é coautor do livro "Arquiteto 1.0 - Um manual para o profissional recém-formado", lançado em dezembro de 2015.

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Por que o brasileiro gosta tanto de imóveis?

Família de colonos gaúchos e suas posses na região de Santa Rosa, noroeste do Rio Grande do Sul, em fotografia de 1974, sem autor conhecido, pertencente ao acervo do arquiteto.
Família de colonos gaúchos e suas posses na região de Santa Rosa, noroeste do Rio Grande do Sul, em fotografia de 1974, sem autor conhecido, pertencente ao acervo do arquiteto.

Comprar a casa própria ou investir no mercado de capitais? Esta dúvida volta e meia cerca os investidores e os educadores financeiros. Sem impor vereditos, é preciso compreender os motivos que levam as pessoas a valorizar ativos palpáveis.

Por Jean Tosetto *

A cada dia mais brasileiros descobrem os benefícios de investir em renda variável, através da Bolsa de São Paulo que, entre diversos tipos de aplicações, permite ao investidor individual comprar ações de empresas de capital aberto e cotas de fundos imobiliários.

Um grande esforço está sendo empregado por parte de educadores financeiros que, através de cursos, livros e principalmente vídeos no YouTube, professam as vantagens de investir no mercado de capitais ao invés de confiar as economias ao sistema bancário tradicional e mesmo ao mercado imobiliário.

Neste ponto, ainda existe uma grande resistência por parte do brasileiro médio (que consegue poupar para investir), em migrar seus recursos empregados nos imóveis para os ativos do mercado financeiro.

Em um de seus vídeos, Tiago Reis, fundador da Suno Research, conversa com Jacinto Santos, especialista em fundos imobiliários e editor do site Funds Explorer.



A questão que vale um milhão

Ele propõe a seguinte situação: se alguém tivesse um milhão de reais disponíveis para investir e as alternativas fossem comprar a casa própria ou montar uma carteira de fundos imobiliários, para receber os rendimentos mensais, morando num imóvel alugado; o que seria melhor?

Reis e Santos demonstram, por “A” mais “B”, que comprar cotas de fundos imobiliários, receber os rendimentos mensais e usar parte deles para pagar aluguel é a solução correta para o dilema apresentado.

A ressalva para os argumentos da dupla é que eles compõem uma “análise fria, desapaixonada e meramente financeira”. Sob este aspecto, sim, eles estão cobertos de razão. Só tem um problema: o brasileiro, assim como todo cidadão latino-americano, não toma decisões puramente frias e desapaixonadas.

O brasileiro é apaixonado

Para o bem da verdade, nenhum povo do mundo, incluindo aqueles que vivem na Europa Setentrional, é formado por gente que toma decisões puramente racionais. O ser humano é um animal essencialmente emocional. Ocorre que o lado emocional é mais forte em povos de origem latina e, especialmente, entre os brasileiros.

Não é por falta de educação financeira que o brasileiro gosta dos imóveis: é por causa de costumes enraizados no processo de miscigenação que formou um povo e uma nação.

Se compreendermos as origens dessa mistura, encontraremos a chave que explica a predileção dos brasileiros por adquirir a casa própria antes de investir em outras frentes.

A nação brasileira é composta basicamente por imigrantes de todos os continentes. Os índios nativos, atualmente, respondem por uma fração pequena da nossa população. Os primeiros a chegarem aqui foram os portugueses e espanhóis, ainda no século XVI. Depois vieram os africanos que, infelizmente, aportaram em terras brasileiras como escravos.

Após a abolição do trabalho escravo, uma grande leva de imigrantes italianos, alemães e de outras regiões da Europa, veio para o Brasil no fim do século XIX, mediante promessas de terras acessíveis e pela possibilidade de ascensão social. Na sequência, vieram povos do Oriente Médio e da Ásia.

A vida não era fácil na origem e no destino

Como era o cotidiano desses imigrantes em suas regiões de origem, uma vez que o próprio conceito de país estava sendo reorganizado naquele tempo?

Em geral, era uma rotina difícil e baseada num sistema econômico agrícola falido, entre aqueles que não aderiram precocemente aos avanços da Revolução Industrial – uma das razões pela qual os poucos ingleses que vieram para o Brasil, durante o auge do ciclo do café, se concentraram na construção e manutenção de ferrovias.

Enquanto Itália e Alemanha se unificavam tardiamente, por exemplo, boa parte da população passava fome, cultivando tradições feudais ultrapassadas, diante do fracionamento extremo das terras voltadas para a Agricultura.

O patriarca de uma família tinha um pedaço de terra e, para viver dela, era incentivado a ter um grande número de filhos, pois estes lhe ajudariam na lavoura. Quando o chefe da família morria, sua terra era dividida entre os herdeiros. Após sucessivas gerações este sistema entrou em colapso, empurrando um grande contingente para a mendicância ou para o trabalho como meeiro.

Novo continente – velhos costumes

Logo, quando países do mundo novo como Canadá, Estados Unidos, Austrália, Argentina e Brasil acenaram para os europeus com grandes quantidades de terra ou mesmo doações para aqueles dispostos a desbravar territórios; muita gente não pensou duas vezes.

 “Fazer a América” significava vencer na vida e isso passava por adquirir terra nova que, em última instância, são imóveis. Em suma, o Brasil só foi ocupado integralmente em função da replicação do sistema de divisão de terras entre herdeiros.

Colonos gaúchos migraram para o norte do Paraná, para que seus filhos pudessem ter as próprias colônias. Isso se repetiu com a ocupação do Mato Grosso (do Sul e do Norte) e ainda vemos os últimos resquícios dessa prática em Rondônia, no limiar da Amazônia, que atualmente é a última fronteira de expansão do país.

Com a urbanização e a industrialização tardia da economia brasileira, acentuada após a Segunda Guerra Mundial, o país viveu o êxodo rural, que afetou principalmente os estados da Região Nordeste.

Um teto é como um pódio

Para o sofrido povo nordestino, ir para São Paulo ou Rio de Janeiro, conquistar a casa própria e depois melhorar as condições de vida de quem ficou no sertão, era o novo significado de vencer na vida.

Mais do que uma obsessão, morar sob o próprio teto era uma questão de honra: uma prova de que o emigrante que veio para o Sul é um vencedor.

Neste processo, muita gente foi além, construindo imóveis para alugar e obter renda extra ou mesmo renda integral. Muitos destes empreendedores não querem saber de investir dinheiro por meio da Bolsa e educam seus filhos para trilhar o mesmo caminho.

Vale lembrar que o moderno sistema financeiro nacional só foi implantado no final da década de 1960, incluindo as novas Bolsas de Rio de Janeiro (já fechada) e São Paulo (a B3 atual). Em termos históricos, este meio século é muito pouco tempo se comparado com as centenas de anos predecessores, nos quais o investimento considerado mais seguro era comprar terras e tijolos.

Não há como ser taxativo e dizer que aqueles que ainda pensam assim estão errados, pois eles apenas respeitam suas origens que, por sua vez, tem muito peso na formação de seus perfis de investimento.

Autoconhecimento: essencial para o sucesso

A partir do momento que compreendemos que somos movidos por emoções que interferem em nossas razões, teremos mais condições de dosar a sua influência em decisões tão importantes, como as que envolvem grandes somas de dinheiro.

Neste ponto, voltamos ao dilema proposto por Tiago Reis e Jacinto Santos, sobre usar um milhão de reais para comprar a casa própria ou investir em fundos imobiliários.

Já sabemos que a análise puramente racional recomenda o investimento nos fundos imobiliários e que uma decisão baseada apenas no lado emocional levaria o dono do dinheiro a comprar a sua casa.

Os argumentos financeiros usados na questão afirmam que imóveis residenciais alugados rendem, em média, 0,4% ao mês, ao passo que fundos imobiliários conservadores entregam até 0,65% ao mês na forma de rendimentos.

Logo, um milhão de reais empatados numa casa alugada custariam R$ 4.000 para o inquilino, ao mês. Já uma carteira de fundos imobiliários, com o montante de um milhão de reais aplicados, tenderia a entregar R$ 6.500 para o cotista, havendo um saldo positivo de R$ 2.500 por mês.

O ponto central seria o ponto de equilíbrio?

E se pudéssemos encontrar o caminho do meio, entre a razão e a emoção?

Por exemplo, ao invés de comprar uma casa de um milhão de reais, o investidor poderia comprar um terreno e construir uma casa nova, destinando, neste processo, apenas R$ 500 mil. Com os outros R$ 500 mil ele formataria uma carteira de fundos imobiliários que lhe renderia cerca de R$ 3.250 por mês, ou seja, R$ 750 por mês a mais do que se ele estive apenas investido em fundos imobiliários e pagando aluguel. Estamos falando de R$ 9.000 a mais, por ano.

Porém, há um detalhe importante nesta história: uma casa nova vale, em média, cerca de 30% a mais do que a soma do preço do terreno com o custo da construção. Logo, o patrimônio imobiliário não seria apenas de R$ 500 mil, mas de R$ 650 mil que, somados com os R$ 500 mil investidos em fundos imobiliários, totalizam R$ 1.150.000.

Este cenário é plenamente realizável em cidades de porte médio no interior ou em cidades vizinhas de grandes capitais, ofertando um bom padrão de vida para o proprietário do imóvel, que poderia ter seus 150 m² de área construída num loteamento ou condomínio bem localizado.

Nada mal para quem mesclou emoção com razão, não é mesmo?

Várias respostas – isso é bom

Mais uma vez, não podemos ser taxativos. Não existe certo ou errado nos investimentos. O que existe é o perfil de cada investidor que deve ser respeitado. Ser radical nestas questões não costuma produzir bons resultados.

De certo, mesclar investimentos nos mercados financeiro e imobiliário pode ser uma estratégia inteligente, desde que o investidor saiba o que está fazendo.

Você pode argumentar: “Pô, Jean! Você é arquiteto. Está puxando a sardinha para o seu lado”.

Serei forçado a concordar que a minha experiência profissional influencia diretamente o meu modo de pensar. Porém, sobre colher os benefícios dos dois tipos de mercado (financeiro e imobiliário), eu conversei com a Alice Porto, a Contadora da Bolsa, sobre o assunto. Você pode conferir o vídeo no canal dela.


A propósito: você já leu o livro da Alice Porto? “101 Perguntas E Respostas Sobre Tributação Em Renda Variável” está disponível como e-book na Amazon. 

No mais, toda decisão é pessoal. Cada uma toma a sua. Conselhos são bons, mas não são mandamentos.

* Jean Tosetto é arquiteto e urbanista formado pela FAU PUC de Campinas, tem escritório próprio desde 1999. Autor e editor de livros, é adepto do Value Investing. Colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.

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Artigos de Jean Tosetto publicados no site da Suno Research
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