Por que o brasileiro gosta tanto de imóveis?

Família de colonos gaúchos e suas posses na região de Santa Rosa, noroeste do Rio Grande do Sul, em fotografia de 1974, sem autor conhecido, pertencente ao acervo do arquiteto.
Família de colonos gaúchos e suas posses na região de Santa Rosa, noroeste do Rio Grande do Sul, em fotografia de 1974, sem autor conhecido, pertencente ao acervo do arquiteto.

Comprar a casa própria ou investir no mercado de capitais? Esta dúvida volta e meia cerca os investidores e os educadores financeiros. Sem impor vereditos, é preciso compreender os motivos que levam as pessoas a valorizar ativos palpáveis.

Por Jean Tosetto *

A cada dia mais brasileiros descobrem os benefícios de investir em renda variável, através da Bolsa de São Paulo que, entre diversos tipos de aplicações, permite ao investidor individual comprar ações de empresas de capital aberto e cotas de fundos imobiliários.

Um grande esforço está sendo empregado por parte de educadores financeiros que, através de cursos, livros e principalmente vídeos no YouTube, professam as vantagens de investir no mercado de capitais ao invés de confiar as economias ao sistema bancário tradicional e mesmo ao mercado imobiliário.

Neste ponto, ainda existe uma grande resistência por parte do brasileiro médio (que consegue poupar para investir), em migrar seus recursos empregados nos imóveis para os ativos do mercado financeiro.

Em um de seus vídeos, Tiago Reis, fundador da Suno Research, conversa com Jacinto Santos, especialista em fundos imobiliários e editor do site Funds Explorer.



A questão que vale um milhão

Ele propõe a seguinte situação: se alguém tivesse um milhão de reais disponíveis para investir e as alternativas fossem comprar a casa própria ou montar uma carteira de fundos imobiliários, para receber os rendimentos mensais, morando num imóvel alugado; o que seria melhor?

Reis e Santos demonstram, por “A” mais “B”, que comprar cotas de fundos imobiliários, receber os rendimentos mensais e usar parte deles para pagar aluguel é a solução correta para o dilema apresentado.

A ressalva para os argumentos da dupla é que eles compõem uma “análise fria, desapaixonada e meramente financeira”. Sob este aspecto, sim, eles estão cobertos de razão. Só tem um problema: o brasileiro, assim como todo cidadão latino-americano, não toma decisões puramente frias e desapaixonadas.

O brasileiro é apaixonado

Para o bem da verdade, nenhum povo do mundo, incluindo aqueles que vivem na Europa Setentrional, é formado por gente que toma decisões puramente racionais. O ser humano é um animal essencialmente emocional. Ocorre que o lado emocional é mais forte em povos de origem latina e, especialmente, entre os brasileiros.

Não é por falta de educação financeira que o brasileiro gosta dos imóveis: é por causa de costumes enraizados no processo de miscigenação que formou um povo e uma nação.

Se compreendermos as origens dessa mistura, encontraremos a chave que explica a predileção dos brasileiros por adquirir a casa própria antes de investir em outras frentes.

A nação brasileira é composta basicamente por imigrantes de todos os continentes. Os índios nativos, atualmente, respondem por uma fração pequena da nossa população. Os primeiros a chegarem aqui foram os portugueses e espanhóis, ainda no século XVI. Depois vieram os africanos que, infelizmente, aportaram em terras brasileiras como escravos.

Após a abolição do trabalho escravo, uma grande leva de imigrantes italianos, alemães e de outras regiões da Europa, veio para o Brasil no fim do século XIX, mediante promessas de terras acessíveis e pela possibilidade de ascensão social. Na sequência, vieram povos do Oriente Médio e da Ásia.

A vida não era fácil na origem e no destino

Como era o cotidiano desses imigrantes em suas regiões de origem, uma vez que o próprio conceito de país estava sendo reorganizado naquele tempo?

Em geral, era uma rotina difícil e baseada num sistema econômico agrícola falido, entre aqueles que não aderiram precocemente aos avanços da Revolução Industrial – uma das razões pela qual os poucos ingleses que vieram para o Brasil, durante o auge do ciclo do café, se concentraram na construção e manutenção de ferrovias.

Enquanto Itália e Alemanha se unificavam tardiamente, por exemplo, boa parte da população passava fome, cultivando tradições feudais ultrapassadas, diante do fracionamento extremo das terras voltadas para a Agricultura.

O patriarca de uma família tinha um pedaço de terra e, para viver dela, era incentivado a ter um grande número de filhos, pois estes lhe ajudariam na lavoura. Quando o chefe da família morria, sua terra era dividida entre os herdeiros. Após sucessivas gerações este sistema entrou em colapso, empurrando um grande contingente para a mendicância ou para o trabalho como meeiro.

Novo continente – velhos costumes

Logo, quando países do mundo novo como Canadá, Estados Unidos, Austrália, Argentina e Brasil acenaram para os europeus com grandes quantidades de terra ou mesmo doações para aqueles dispostos a desbravar territórios; muita gente não pensou duas vezes.

 “Fazer a América” significava vencer na vida e isso passava por adquirir terra nova que, em última instância, são imóveis. Em suma, o Brasil só foi ocupado integralmente em função da replicação do sistema de divisão de terras entre herdeiros.

Colonos gaúchos migraram para o norte do Paraná, para que seus filhos pudessem ter as próprias colônias. Isso se repetiu com a ocupação do Mato Grosso (do Sul e do Norte) e ainda vemos os últimos resquícios dessa prática em Rondônia, no limiar da Amazônia, que atualmente é a última fronteira de expansão do país.

Com a urbanização e a industrialização tardia da economia brasileira, acentuada após a Segunda Guerra Mundial, o país viveu o êxodo rural, que afetou principalmente os estados da Região Nordeste.

Um teto é como um pódio

Para o sofrido povo nordestino, ir para São Paulo ou Rio de Janeiro, conquistar a casa própria e depois melhorar as condições de vida de quem ficou no sertão, era o novo significado de vencer na vida.

Mais do que uma obsessão, morar sob o próprio teto era uma questão de honra: uma prova de que o emigrante que veio para o Sul é um vencedor.

Neste processo, muita gente foi além, construindo imóveis para alugar e obter renda extra ou mesmo renda integral. Muitos destes empreendedores não querem saber de investir dinheiro por meio da Bolsa e educam seus filhos para trilhar o mesmo caminho.

Vale lembrar que o moderno sistema financeiro nacional só foi implantado no final da década de 1960, incluindo as novas Bolsas de Rio de Janeiro (já fechada) e São Paulo (a B3 atual). Em termos históricos, este meio século é muito pouco tempo se comparado com as centenas de anos predecessores, nos quais o investimento considerado mais seguro era comprar terras e tijolos.

Não há como ser taxativo e dizer que aqueles que ainda pensam assim estão errados, pois eles apenas respeitam suas origens que, por sua vez, tem muito peso na formação de seus perfis de investimento.

Autoconhecimento: essencial para o sucesso

A partir do momento que compreendemos que somos movidos por emoções que interferem em nossas razões, teremos mais condições de dosar a sua influência em decisões tão importantes, como as que envolvem grandes somas de dinheiro.

Neste ponto, voltamos ao dilema proposto por Tiago Reis e Jacinto Santos, sobre usar um milhão de reais para comprar a casa própria ou investir em fundos imobiliários.

Já sabemos que a análise puramente racional recomenda o investimento nos fundos imobiliários e que uma decisão baseada apenas no lado emocional levaria o dono do dinheiro a comprar a sua casa.

Os argumentos financeiros usados na questão afirmam que imóveis residenciais alugados rendem, em média, 0,4% ao mês, ao passo que fundos imobiliários conservadores entregam até 0,65% ao mês na forma de rendimentos.

Logo, um milhão de reais empatados numa casa alugada custariam R$ 4.000 para o inquilino, ao mês. Já uma carteira de fundos imobiliários, com o montante de um milhão de reais aplicados, tenderia a entregar R$ 6.500 para o cotista, havendo um saldo positivo de R$ 2.500 por mês.

O ponto central seria o ponto de equilíbrio?

E se pudéssemos encontrar o caminho do meio, entre a razão e a emoção?

Por exemplo, ao invés de comprar uma casa de um milhão de reais, o investidor poderia comprar um terreno e construir uma casa nova, destinando, neste processo, apenas R$ 500 mil. Com os outros R$ 500 mil ele formataria uma carteira de fundos imobiliários que lhe renderia cerca de R$ 3.250 por mês, ou seja, R$ 750 por mês a mais do que se ele estive apenas investido em fundos imobiliários e pagando aluguel. Estamos falando de R$ 9.000 a mais, por ano.

Porém, há um detalhe importante nesta história: uma casa nova vale, em média, cerca de 30% a mais do que a soma do preço do terreno com o custo da construção. Logo, o patrimônio imobiliário não seria apenas de R$ 500 mil, mas de R$ 650 mil que, somados com os R$ 500 mil investidos em fundos imobiliários, totalizam R$ 1.150.000.

Este cenário é plenamente realizável em cidades de porte médio no interior ou em cidades vizinhas de grandes capitais, ofertando um bom padrão de vida para o proprietário do imóvel, que poderia ter seus 150 m² de área construída num loteamento ou condomínio bem localizado.

Nada mal para quem mesclou emoção com razão, não é mesmo?

Várias respostas – isso é bom

Mais uma vez, não podemos ser taxativos. Não existe certo ou errado nos investimentos. O que existe é o perfil de cada investidor que deve ser respeitado. Ser radical nestas questões não costuma produzir bons resultados.

De certo, mesclar investimentos nos mercados financeiro e imobiliário pode ser uma estratégia inteligente, desde que o investidor saiba o que está fazendo.

Você pode argumentar: “Pô, Jean! Você é arquiteto. Está puxando a sardinha para o seu lado”.

Serei forçado a concordar que a minha experiência profissional influencia diretamente o meu modo de pensar. Porém, sobre colher os benefícios dos dois tipos de mercado (financeiro e imobiliário), eu conversei com a Alice Porto, a Contadora da Bolsa, sobre o assunto. Você pode conferir o vídeo no canal dela.


A propósito: você já leu o livro da Alice Porto? “101 Perguntas E Respostas Sobre Tributação Em Renda Variável” está disponível como e-book na Amazon. 

No mais, toda decisão é pessoal. Cada uma toma a sua. Conselhos são bons, mas não são mandamentos.

* Jean Tosetto é arquiteto e urbanista formado pela FAU PUC de Campinas, tem escritório próprio desde 1999. Autor e editor de livros, é adepto do Value Investing. Colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.

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Residência Barbieri no Terras do Cancioneiro em Paulínia - 2017~2019

Este sobrado possui 285 m² de área construída num terreno de 390 m²: espaço suficiente para abrigar uma família que quase dobra de tamanho nos fins de semana.
Este sobrado possui 285 m² de área construída num terreno de 390 m²: espaço suficiente para abrigar uma família que quase dobra de tamanho nos fins de semana.

O que é investir no longo prazo? Há vários modos para responder.

O casal que construiu este sobrado recém concluído no Terras do Cancioneiro em Paulínia, me procurou originalmente em 2008, quando projetei outro sobrado para eles no Reserva Real, que não saiu do papel.

As contingências da vida forçaram eles a optar pela compra de uma casa térrea no Campos do Conde.

Porém, em 2016 eles voltaram a falar comigo. Estavam comprando um terreno num condomínio, mas a documentação não deu certo. Recomendei o Cancioneiro para eles.

Nesse meio tempo, vi seus filhos crescerem, aprenderem a gostar de Rock e torcerem pelo nosso Palestra, que foi campeão algumas vezes.

Quando vejo as bicicletas no fundo da garagem desta linda casa, fico feliz por ter ajudado uma família que escolheu nossa cidade para morar.

Deste modo, sinto vontade de seguir em frente, fazendo o meu melhor em cada trabalho convertido em desafio, agora com uma equipe maior para me ajudar, enquanto colaboro com outro grande time, que por sua vez alcança o Brasil professando o investimento no... longo prazo.

O corte longitudinal do projeto mostra a separação, na cobertura, entre laje técnica para os equipamento de ar condicionado e a torre do reservatório de água, que segue sendo uma necessidade no Brasil.
O corte longitudinal do projeto mostra a separação, na cobertura, entre laje técnica para os equipamento de ar condicionado e a torre do reservatório de água, que segue sendo uma necessidade no Brasil.

Na fase de estudos do projeto, a fachada não contava com beirais em todos os segmentos da platibanda que protege o telhado. O guarda corpo dos terraços ainda era parcialmente composto por painéis de vidro.
Na fase de estudos do projeto, a fachada não contava com beirais em todos os segmentos da platibanda que protege o telhado. O guarda corpo dos terraços ainda era parcialmente composto por painéis de vidro.

Reprodução do desenho da fachada em caráter unidimensional representando duas dimensões, conforme foi apresentado para aprovação do projeto no loteamento fechado, que popularmente é citado como condomínio.
Reprodução do desenho da fachada em caráter unidimensional representando duas dimensões, conforme foi apresentado para aprovação do projeto no loteamento fechado, que popularmente é citado como condomínio.

Um casa completa com três suítes e um mezanino no pavimento superior; salas, cozinha e reversível no pavimento térreo, churrasqueira e piscina aos fundos, além  das dependências de praxe. Tudo embalado numa arquitetura de linguagem contemporânea.
Um casa completa com três suítes e um mezanino no pavimento superior; salas, cozinha e reversível no pavimento térreo, churrasqueira e piscina aos fundos, além  das dependências de praxe. Tudo embalado numa arquitetura de linguagem contemporânea.

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Edifício Terra Nova de Barão Geraldo em Campinas - 2014~2019

A região do Real Parque, no distrito de Barão Geraldo, em Campinas, agora conta com este edifício comercial de usos variáveis.
A região do Real Parque, no distrito de Barão Geraldo, em Campinas, agora conta com este edifício comercial de usos variáveis.

Poucos verbos combinam tão bem com "empreender" como o verbo "construir". Tanto que em certos aspectos eles são sinônimos - especialmente na Arquitetura, onde "empreendimento" e "construção" são palavras da mesma família.

No Brasil, construir é uma tarefa cara, ainda mais num país onde o planejamento de longo prazo é alterado sempre que os ventos mudam na Economia. Por isso, os empreendedores - e construtores - da edificação retratada aqui, optaram por não trabalhar com dinheiro emprestado.

As primeira conversas em torno do projeto foram iniciadas no final de 2014. Já o primeiro semestre de 2015 foi dedicado ao desenvolvimento da versão definitiva, que foi apresentada em sua forma simplificada na Prefeitura Municipal de Campinas, cujo processo de análise e aprovação consumiu vários meses.

Enquanto isso, nossos contratantes se prepararam para começar a obra em 2016. Com 328 metros quadrados divididos em dois pavimentos, num terreno de 337 metros quadrados, o projeto ocupou toda a área permitida pelas leis locais. Os dois pavimentos forma concebidos com planta livre, prevendo algumas divisões internas com paredes do tipo "Drywall".

O pavimento térreo tem pé-direito de 4,7 metros de altura e permite a adoção de um mezanino parcial para estocar mercadorias. Já o pavimento superior conta com pé-direito de 3,2 metros. Ambos contam com sanitários masculinos e femininos, além do sanitário de acessibilidade para pessoas com necessidades especiais, pois há estrutura para instalação de um elevador neste sentido.

A parte principal da obra se estendeu até os primeiros meses de 2017. Quando chegou a etapa do acabamento fino da obra, como a instalação das esquadrias de alumínio e o assentamento de pisos cerâmicos, a obra entrou num período de maior lentidão, para não sacrificar o fluxo de caixa dos investidores. Deste modo, os serviços se estenderam até 2018.

No começo de 2019 faltava obter o Habite-se por parte da Prefeitura de Campinas. Mesmo com a contratação de um escritório especializado neste tipo de burocracia, o processo se arrastou por semanas, mas finalmente foi concluído em tempo do edifício ser entregue para os locatários.

Depois de quase cinco anos de espera, finalmente o empreendimento começou a gerar renda passiva. Quem sabe, no futuro, os próprios construtores do edifício possam usar ele para negócios próprios, como era a ideia original. Porém, vale lembrar, o Brasil é um "país onde o planejamento de longo prazo é alterado sempre que os ventos mudam na Economia."

Ainda assim, projetar é preciso.

Acompanhe a evolução deste empreendimento ao longo dos meses, nas imagens a seguir.


Perspectiva da fase de estudos do projeto, iniciada em novembro de 2014.
Perspectiva da fase de estudos do projeto, iniciada em novembro de 2014.

Corte longitudinal do projeto formalizado e aprovado durante o ano de 2015.
Corte longitudinal do projeto formalizado e aprovado durante o ano de 2015.

Visita em obra antes da concretagem das vigas baldrames, durante janeiro de 2016.
Visita em obra antes da concretagem das vigas baldrames, durante janeiro de 2016.

A impermeabilização do alicerce foi inspecionada em fevereiro de 2016.
A impermeabilização do alicerce foi inspecionada em fevereiro de 2016.

As paredes de alvenaria do pavimento térreo ganham corpo em abril de 2016.
As paredes de alvenaria do pavimento térreo ganham corpo em abril de 2016.

A laje piso, do tipo protendida com enchimento de poliestireno expandido, sendo montada em junho de 2016.
A laje piso, do tipo protendida com enchimento de poliestireno expandido, sendo montada em junho de 2016.

A fachada lateral parcialmente rebocada em outubro de 2016.
A fachada lateral parcialmente rebocada em outubro de 2016.

O pavimento superior em estágio de acabamento durante o mês de janeiro de 2017.
O pavimento superior em estágio de acabamento durante o mês de janeiro de 2017.

A edificação concluída e fotografada em junho de 2019.
A edificação concluída e fotografada em junho de 2019.

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Receita Federal institui a matrícula CNO para imóveis

Arte digital sobre imagem da sede da Editora Vivalendo e escritório do arquiteto Jean Tosetto.
Arte digital sobre imagem da sede da Editora Vivalendo e escritório do arquiteto Jean Tosetto.

Você contratou um empreiteiro, mestre de obras ou pedreiro para construir seu imóvel? Saiba que necessita pagar mensalmente uma Guia da Previdência Social durante o período da construção, independentemente dos contratados recolherem esta obrigação por conta própria.

Por Jean Tosetto *

Quem constrói uma casa ou qualquer imóvel como pessoa física, e contrata outras pessoas físicas para desenvolver a obra, age como empregador relacionado a um empreendimento. Por isso, não basta aprovar o projeto na Prefeitura Municipal e receber uma Alvará: é preciso comunicar a Receita Federal sobre o início dos trabalhos.

Até 2019 isso era feito através de uma matrícula CEI, de Cadastro Espécífico no INSS. A partir de 21 de janeiro de 2020, porém, esta matrícula agora é denominada como CNO, de Cadastro Nacional de Obras.

A matrícula CNO não deve ser confundida com a matrícula do imóvel registrada em Cartório. Obras anteriores a 21 de janeiro de 2019, que já possuem matrícula CEI, carregam o número para a matrícula CNO.

Muitas obras de pequeno porte – ou construídas por mão de obra sem nota fiscal por pessoas físicas – simplesmente não possuem a matrícula CEI ou CNO, que pode ser feita a qualquer momento para a regularização do imóvel. Porém, ao pé da letra, a matrícula CNO deve ser providenciada em até 30 dias corridos após a emissão do Alvará municipal, ou após o início efetivo e comprovado da construção.

Esta matrícula é cobrada previamente, no entanto, em caso de obras que serão financiadas, junto com memoriais descritivos da construção, planilhas quantitativas e qualitativas de materiais e serviços correlatos, bem como o cronograma físico e financeiro do empreendimento. Ou seja, em caso de obra financiada, as instituições ordenam que o contratante do empréstimo fique em dia com toda a documentação do imóvel.

Fique em dia com a documentação de seu imóvel

Para acessar a Instrução Normativa que institui o Cadastro Nacional de Obras, clique aqui.

Para realizar uma matrícula nova no CNO, o proprietário ou compromissário da construção deve acessar este link.

Para migrar uma matrícula CEI para o CNO, o contribuinte deve acessar este link.

O preenchimento deste documento informará o nome da pessoa compromissária da obra, o endereço do imóvel e um endereço para correspondência, a numeração da ART do CREA ou RRT do CAU referente ao responsável técnico da obra, a especificação da construção (como seu uso e quantidade de unidades, entre outros), se há área demolida para relatar, além dos totais de áreas comerciais ou residenciais no imóvel, quando elas ocorrerem.

A numeração da matrícula CNO é emitida imediatamente ao fim deste processo e recomenda-se que este documento seja impresso. O número da matrícula CNO é essencial, pois ele constará nas eventuais guias de pagamento previdenciário – GPS – em relação à mão de obra empregada na construção.

Neste ponto, cabe uma observação: em nenhum momento é feita a identificação nominal dos pedreiros, serventes e outras pessoas físicas que passam pela obra em questão. Pode ser que estas pessoas nunca tenham recolhido uma GPS por conta própria e, neste caso, elas estão totalmente desprotegidas se ocorrer algum tipo de acidente ou doença que as impeçam de trabalhar.

Ou seja: o pagamento da Guia da Previdência Social de uma obra vai para o bolo geral da Receita Federal que não necessariamente reverterá este recurso para os trabalhadores da obra que originou esta cobrança.

Não deixe para depois

A matrícula CNO é apenas um entre vários documentos relacionados com uma obra, para que esta esteja regularizada perante a Prefeitura Municipal, Receita Federal e Cartório de Registro de Imóveis.

Você precisa regularizar seu imóvel? Entre em contato conosco para obter consultoria sobre o tema. Trabalhamos em equipe para regularizar imóveis na região de Paulínia/SP, mas prestamos esclarecimentos para compromissários de imóveis em outras regiões do Brasil.

* Jean Tosetto é arquiteto e urbanista formado pela FAU PUC de Campinas e tem escritório próprio desde 1999. Autor e editor de livros, é adepto do Value Investing. Colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.
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