JeanTosetto.com: Como escolher um bom terreno para construir uma casa?

O arquiteto Jean Tosetto (quem?) explana sobre a escolha de um lote para erguer uma residência.

São vários fatores que devem ser levados em conta na escolha de um terreno para construir uma casa. Por isso, a compra de um lote não deve ser feita de forma isolada. É bom consultar engenheiros, arquitetos, e corretores de imóveis.

Transcrição editada de vídeo publicado em 17 de maio de 2020

Olá meus amigos, aqui o arquiteto Jean Tosetto, mais uma vez, para trazer conteúdo relevante para você, que está pensando em construir sua casa. Muitas vezes você não tem nenhum terreno ainda, e eu quero te ajudar com isso.

Como escolher um bom terreno para construir uma casa?

Localização

O primeiro ponto, essencial, é você definir a localização. Você tem que pensar que vai construir uma casa na sua vida – talvez duas – mas tem que ser uma casa que servirá para você, enquanto você trabalha, e servir também quando você estiver aposentado, porque a troca de imóvel, no Brasil, não é muito alta.

Neste sentido, será que é bom depender de carro para você comprar pão ou remédio? Acredito que não. Uma boa localização para um terreno é que ele fique num loteamento ou num condomínio próximo de equipamentos urbanos essenciais, como farmácia, padaria, posto de saúde. Depender de carro não é uma boa ideia. Se você puder ir a pé, de bicicleta ou mesmo usar o transporte público, é melhor.

Loteamento aberto, fechado ou condomínio?

O segundo ponto: é importante separar o que é loteamento aberto de loteamento fechado e condomínio. O loteamento aberto seguirá as regras básicas vigentes no município. O loteamento fechado terá regras adicionais internas, mas você será dono do seu lote. Já no condomínio, você será dono de uma fração ideal.

O loteamento fechado permite que você tenha a matrícula do lote em seu nome. No condomínio, você será praticamente sócio de todos os proprietários das demais frações ideais, embora as casas construídas sobre elas sejam particulares.

Pessoalmente, optaria por um loteamento fechado se fosse para morar num lugar que tenha portaria de controle de acesso.

Padrão construtivo do entorno

O loteamento aberto não paga condomínio e não paga mensalidade. Esse também um ponto importante, que traz para qualidade: você tem que atentar para a qualidade do empreendimento, seja loteamento aberto, fechado ou condomínio.

Como é a portaria? Como é a área de lazer? Se tem ou não tem. Se houver muito equipamento de lazer num loteamento fechado, você pagará por despesas maiores, em função disso.

No loteamento aberto: como está o meio fio? Como está o asfalto? Como estão as construções vizinhas?

Você tem que observar as construções vizinhas: qual é o padrão de acabamento delas? É compatível com o que você tem para investir? Adianta você fazer uma casa pequena num loteamento que só tem casarões? Adianta você fazer um palacete num lugar onde a maioria das pessoas mora em casas pequenas?

Talvez não seja uma boa ideia você investir no padrão errado, para o lugar errado. Você tem que se inserir naquilo que cabe no seu bolso e que você está disponível a investir, para ter pelo menos um pequeno retorno.

Regulamentos e leis locais

Partindo da qualidade você tem que analisar o regulamento. Às vezes você tem dois loteamentos, com a mesma mensagem de lote, só que os regulamentos de ambos guardam diferenças. Tem regulamento que pede recuo lateral obrigatório e o outro, não, por exemplo.

Isso é bom? Isso é ruim? O regulamento, quando é mais restritivo, parece que limita a construção. Só que ele favorece o padrão construtivo. Já o regulamento que permite muitas coisas – encostar em duas divisas, por exemplo – ele tende a gerar casas geminadas. Mesmo que você não seja do lote do seu vizinho, você se comunicará com ele por parede. Talvez isso não seja interessante.

Então, é bom estudar o regulamento para saber se dá para fazer o projeto que você quer, de acordo com as leis locais. Preste atenção nas leis vigentes no município, no código municipal de obras. Atente sobre o recuo frontal do terreno e se tiver recuos de fundos, também, entre outros aspectos, como taxa de ocupação. Isso é muito importante ser avaliado.

Declividade

Olhando especificamente para o terreno, ele terá uma declividade. Será um aclive? Será um declive? Será caído para uma lateral ou para a outra? Um terreno com um declive muito acentuado pode encarecer o projeto. Será que a solução do projeto pedirá para você fazer um muro de arrimo? Esse tipo de muro é caro.

De preferência, procure uma declividade suave. Porém, se o lote for muito plano, quase no nível da rua, você terá que fazer um aterro porque é preciso fazer a tiragem de esgoto e água da chuva. Você terá que importar terra. Então, esse é um aspecto mais técnico e seria bom consultar um(a) engenheiro(a) ou um(a) arquiteto(a), para tanto.

Cuidado com a calçada

Se o lote for pequeno, preste atenção na calçada; se ela tem um poste, uma árvore ou uma boca de lobo; porque esses componentes limitam a escolha da posição garagem, para você entrar com o carro em seu terreno.

Insolação

Enfim, são vários aspectos para observar. Não basta só prestar atenção na insolação e escolher o lote apenas pela posição do sol, embora a insolação seja importante. Eu já disse, em outro vídeo, que os dormitórios, de preferência, devem ficar para o sol da manhã.

Portanto, se você não quer dormitório na fachada da sua casa, a fachada tem que ser voltada para o sol da tarde. Nesse caso, a testada do seu lote pode ser o sol poente, a oeste, seja noroeste ou sudoeste, por exemplo. Se você deixar os dormitórios para sol da manhã, na minha opinião será mais saudável.

Tipo do solo

Então, você tem que casar a insolação com a declividade e analisar o solo. Será que o loteamento foi implantado sobre um aterro? Será que o lugar foi antigamente uma plantação de arroz? Porque, se foi isso, o solo será úmido. Neste caso, como será a fundação da obra? Você tem que analisar esses aspectos para evitar a compra de um terreno num lugar que seja um atoleiro, por exemplo, pois teria que gastar muito com o alicerce da casa.

Na verdade, comprar um terreno sozinho é complicado. Você precisa de auxílio técnico de um(a) engenheiro(a) ou de um(a) arquiteto(a), e também do auxílio de um(a) corretor(a) de imóveis para verificar a documentação, que é um ponto essencial.

Documentação

Não adianta você comprar um belíssimo terreno, por um preço muito bom, se a documentação não pode passar para o seu nome. O terreno tem que estar livre para você fazer escritura e, depois de registrar a escritura, poder atualizar a matrícula do lote em seu nome. Não esqueça desse aspecto quando você comprar um terreno para construir.

Já falei (escrevi) demais. Vou me despedir por aqui, hoje. Um grande abraço e até a próxima.